Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở (hay còn gọi là đất thổ cư) là chủ đề mà được rất nhiều anh chị, các nhà đầu tư quan tâm, vậy đất nông nghiệp thỏa mãn những điều kiện nào thì được chuyển lên đất ở, lệ phí tính như thế nào và quy trình chuyển đổi ra sao. Mời anh chị cùng Hoàng khôi Thuận An theo dõi hết bài viết này nhé!
1. Đất nông nghiệp là gì?
Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp như: trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng,..
Tùy theo mục đích sử dụng mà đất nông nghiệp được chia ra thành nhiều loại (căn cứ Luật đất đai 2013):
- Đất trồng cây lâu năm.
- Đất trồng cây hàng năm.
- Đất nông nghiệp dùng cho chăn nuôi.
- Đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
+ Đất rừng (rừng sản xuất, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng)
Vậy đất ruộng là gì? Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn không quy định loại đất nào là đất ruộng. Nhưng trên thực tế đất ruộng chủ yếu gồm 2 loại là: Đất chuyên trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác.
Khả năng chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa hoặc từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất phi nông nghiệp là khác nhau (đất trồng lúa khó chuyển hơn). Do nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (trong đó có đất ở)
2. Các trường hợp có thể thay đổi mục đích sử dụng đất
- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất giữa các loại trong cùng nhóm đất nông nghiệp.
- Chuyển đổi mục đích sử dụng giữa các loại đất trong cùng nhóm đất phi nông nghiệp.
- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, thổ cư.
Cụ thể: Quy định về quyển đổi mục đích sử dụng đất hiện hành theo Luật Đất đai 2013 hiện hành nêu rõ các trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất tại Điều 57 gồm có:
- Chuyển từ đất trồng lúa => đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
- Chuyển từ đất trồng cây hàng năm khác => đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.
- Chuyển từ đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất => sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.
- Chuyển từ đất nông nghiệp => đất phi nông nghiệp (thổ cư, đất ở).
- Chuyển từ đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất => đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
- Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở => đất ở.
- Chuyển từ đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ => đất thương mại, dịch vụ, chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Thông thường việc chuyển đổi phổ biến nhất về mục đích sử dụng đất hiện nay đó là:
Chuyển từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư (đất ở)
Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở => đất ở;
3. Điều kiện chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Khi chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND quận (huyện), kế hoạch sử dụng đất này do địa phương quy định.
Điều kiện 1: Vị trí thửa đất phải có quy hoạch sử dụng đất là đất ở (đất thổ cư) hoặc quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn.
Điều kiện 2: Thửa đất chuyển mục đích sử dụng phải thỏa mãn được diện tích tối thiểu.
Vậy làm thế nào biết được quy hoạch của thửa đất đó là gì?
Anh chị chủ động lên trực tiếp UBND (quận) huyện để hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện mình. Nếu lên UBND (quận) huyện thì hỏi bằng văn bản và họ sẽ trả lời bằng văn bản sau 3-7 ngày làm việc là chính xác nhất. Còn hỏi ở cấp xã, họ chỉ trả lời bằng miệng, thông tin chỉ mang tính chất tham khảo.
4. Phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở là bao nhiêu
Thường hợp 1:
Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở.
Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở
⇒ Bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Trường hợp 2:
Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở
⇒ Bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Lưu ý: Giá đất nông nghiệp và giá đất ở được tính tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Mỗi địa phương sẽ có một khung giá cho từng loại đất khác nhau.
Ví dụ tính lệ phí cụ thể.
Giá đất ở của khu vực: 3.000.000đ/m2
Giá đất nông nghiệp của khu vực: 400.000đ/m2
Khi đó số tiền sử dụng đất phải nộp để chuyển 100m2 đất nông nghiệp sang đất ở là: (nếu nền đất thuộc trường hợp 1 ở trên)
100m2 x (3.000.000đ – 400.000đ) = 260.000.000 đ (Hai trăm sáu mươi triệu đồng)
5. Thủ tục, hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Nộp 1 bộ hồ sơ đến phòng tài nguyên môi trường, bao gồm:
Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất ; theo Mẫu số 01 ban hành kèm Thông tư 30/2014/TT-BTNMT (file đính kèm);
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Các giấy tờ liên quan đến nhân thân của người nộp hồ sơ như CMND, Sổ hộ khẩu, …
Ai là người có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
Trường hợp cho phép hộ gia đình, cá nhân thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định
