Mỗi một hình thức đầu tư bất động sản lại sở hữu cho mình các giai đoạn và hình thức đầu tư theo giai đoạn riêng nhằm phục vụ cho nhu cầu của nhà đầu cơ, đầu tư. Hôm nay Hoàng Khôi Thuận An xin được chia sẻ đến các bạn về những giai đoạn của đầu tư bất động sản, và hơn cả là cách để đầu tư sao cho thành công trong giai đoạn đó.
1. Giai đoạn 1: Ban đầu, cơ sở
Tiến độ phát triển: Khi các dự án chưa triển khai, hoặc là đang chuẩn bị có dự án để triển khai
Giá cả: Giá ban đầu, giá cơ sở, tăng giá ở 1 số khu vực cục bộ gần dự án
=> Ví dụ như quận 9 có dự án là Vinhome Grand Park, khi dự án chưa thực hiện thì lúc này tất cả giao dịch ở quận 9, chẳng hạn như Nguyễn Xiển, Nguyễn Duy Trinh thì nó đang giao dịch bình thường => Có những thông tin về dự án => Sốt nóng giá đất cục bộ ở 1 số khu vực nhất định, các khu vực gần với dự án, hoặc tiếp án với dự án, hoặc bên ngoài dự án => Tuy nhiên, bởi vì chưa thực hiện dự án hay chưa công bố thông tin rõ ràng => Giá ban đầu.
Nhà đầu tư nên làm gì trong giai đoạn 1:
+ Anh chị nhà đầu tư nên nắm bắt thông tin và tìm hiểu về giá cơ sở ban đầu trong giai đoạn này => Để có được lịch sử mức giá.
2. Giai đoạn 2: Mong muốn, kỳ vọng
Tiến độ phát triển: Giai đoạn này dựa trên bản đồ quy hoạch, phối cảnh, chiến lược về Marketing của các chủ đầu tư, chủ dự án
Giá cả: Giá mong muốn, giá kỳ vọng, đẩy giá nhanh => Bất động sản ở đó có bị đẩy giá lên khoảng tầm từ 30%, thậm chí 50% so với giá cơ bản ban đầu.
=> Thông thường ở dự án lớn, ví dụ như dự án chúng tôi vừa nhắc ở trên là Vinhome Grand Park, thì mức độ giá tăng 50%, một số chỗ tới 60% so với lại giá cơ sở ban đầu => Điển hình như khu vực đường Nguyễn Xiển khi dự án chưa triển khai, chuẩn bị triển khai, thì giá nó tầm 15-20 triệu/ m2, nhưng sau khi có thông báo về dự án thì mức giá đẩy lên 40-50 triệu, và đến bây giờ khi dự án đã bàn giao rồi thì giá nó phải 80 triệu/ m2
Nhà đầu tư nên làm gì trong giai đoạn 2:
+ Tùy thuộc vào mức độ kỳ vọng hay sự phát triển của dự án mà chúng ta có thể mua bất động sản ở thời điểm này như thế nào.
3. Giai đoạn 3: Tiến độ dự án
Tiến độ phát triển: Khi dự án triển khai sẽ có các giai đoạn thuộc về dự án đó, ví dụ như giai đoạn bắt đầu công bố dự án, giai đoạn quây tôn, giai đoạn xây dựng, thi công, giai đoạn mở bán dự án khi đủ điều kiện => Có thông tin như giấy phép xây dựng, có hạ tầng đổ móng, có giao thông, tiến độ dự án và chất lượng xây dựng, giá trị dự án
Giá cả: Giá sẽ tăng theo tiến độ dự án => Ví dụ như dự án bắt đầu mở bán thì có thể giá là 3 tỷ/ căn, sau đó sẽ tăng theo tiến độ như 10%, 20-30%, tùy từng dự án khác nhau và tùy từng chủ đầu tư khác nhau => Ví dự như đối với dự án lớn, hot thì người ta có thể tăng lên 10% trong mỗi giai đoạn, điển hình như các dự án lớn ở khu vực TPHCM, Bình Dương.
4. Giai đoạn 4: Trước khi bàn giao
Tiến độ phát triển: Bắt đầu bước vào giai đoạn trải nghiệm thực tế của khách hàng khi mà các dịch vụ hậu mãi, phí quản lý, rồi miễn phí các dịch vụ, rồi chủ đầu tư tập trung vào việc quảng bá, phát triển dự án => Uy tín chủ đầu tư lên rất cao, rất nhiều người quan tâm đến dự án như thế này.
Giá cả: Có sự tăng giá => Hầu hết nhà đầu tư bất động sản mới thì họ sẽ rất là cẩn thận thì họ sẽ chờ đến khi đầy đủ mọi thứ rồi thì mới mua để dùng => Lúc này chủ đầu tư đã tăng thêm 1 mức giá nữa tầm 10-15% so với giai đoạn trước.
Nhà đầu tư nên làm gì trong giai đoạn 3, 4:
+ Thông thường nhà đầu tư bên ngoài sẽ mua ở giai đoạn mở bán, nhưng những nhà đầu tư có tầm nhìn thì họ sẽ không mua ở giai đoạn này mà họ sẽ mua ở bên ngoài dự án khi ở giai đoạn thứ 2 hoặc ở giai đoạn số 1, giai đoạn có giá cơ sở => Thậm chí nhà đầu tư cá mập họ mua trước giai đoạn mở bán => Họ có thể bán ra lúc này.
+ Nhà đầu tư muốn mua ở giai đoạn này nên mua của những người ở trong dự án đó, người mua ở giai đoạn 1, 2 và bán ra => Ví dụ như sẽ có những người cần bán do không đủ tiền theo, hay bán để trả nợ…, thì họ sẽ bán ra với cái giá thấp hơn so với chủ đầu tư => Việc mua bán trở nên dễ dàng hơn => Chỉ trong trường hợp không mua được mới mua của chủ đầu tư thì lúc này giá nó tăng so với giai đoạn 3 là 10-15%, còn so với giai đoạn đầu là 40-50% rồi, tùy từng dự án, điều kiện khác nhau..
5. Giai đoạn 5: Bàn giao xong rồi
Tiến độ phát triển: Người dùng, người sử dụng người ta sẽ bán ra
Giá cả: Giá bất động sản đi theo giá thị trường, theo nhu cầu của dự án => Nếu dự án tốt, dịch vụ, phí quản lý tốt, tiện ích, hạ tầng, chất lượng phục vụ cho cộng đồng tuyệt vời, người ta cảm thấy hài lòng về khu vực này, giao dịch ở khu vực này nhiều hơn => Mức độ giá khác nhau
Nhà đầu tư nên làm gì trong giai đoạn 5:
+ Thời điểm này chủ đầu tư không quyết định được mức độ giá, mà nó sẽ phụ thuộc vào chủ nhà người ta bán và giá trị thực tế của bất động sản => Ví dụ, anh chị mua 1 căn hộ và làm cho nó đẹp hơn, nội thất đẹp hơn, giá trị bất động sản cao hơn thì anh chị bán giá 5 tỷ chẳng han => Anh chị mua căn hộ 3 phòng ngủ mà họ không làm gì hết, họ để nguyên nội thất chủ đầu tư, thì họ sẽ bán ra với giá 4 tỷ 7, 4 tỷ 8 => Hoặc có những người làm nội thất sang trọng hơn, theo concept chẳng hạn, thì họ có thể bán ra với giá tầm 6 tỷ
+ Nhà đầu tư đã mua ở giai đoạn đầu có thể tăng giá trị bất động sản để bán ra với mức giá tùy theo ý muốn.
